Przekazanie mieszkania, domu lub innej nieruchomości jednemu z dzieci jeszcze za życia rodzica jest częstym sposobem uporządkowania spraw majątkowych. W praktyce pojawia się jednak bardzo istotne pytanie: czy po śmierci rodzica pozostałe dzieci będą mogły domagać się zachowku od osoby, która otrzymała nieruchomość?
Odpowiedź zależy w dużej mierze od tego, na podstawie jakiej umowy nieruchomość została przekazana. Z punktu widzenia przyszłych roszczeń o zachowek zasadnicza różnica występuje pomiędzy umową darowizny a umową dożywocia. Choć obie mogą doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości jeszcze za życia jej właściciela, ich skutki spadkowe są zupełnie inne. W wielu przypadkach prawidłowo skonstruowana i rzeczywiście wykonywana umowa dożywocia może znacznie skuteczniej chronić nabywcę nieruchomości przed późniejszym roszczeniem o zachowek niż zwykła darowizna. Nie oznacza to jednak, że dożywocie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem. Wybór odpowiedniej umowy powinien uwzględniać nie tylko zachowek, lecz również rzeczywistą sytuację rodzinną, potrzeby właściciela nieruchomości i obowiązki, które ma przejąć jej nabywca.
CZYM JEST ZACHOWEK?
Zachowek jest instytucją prawa spadkowego służącą ochronie najbliższych członków rodziny spadkodawcy. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego określonym osobom – przede wszystkim zstępnym, małżonkowi oraz w określonych sytuacjach rodzicom spadkodawcy – może przysługiwać roszczenie pieniężne, jeżeli nie otrzymały należnej im części majątku spadkodawcy.
Problem pojawia się szczególnie wtedy, gdy jeszcze przed śmiercią właściciel rozporządzi znaczną częścią swojego majątku, które następnie nie weszły do spadku. Przykładowo rodzic posiadający dom o znacznej wartości może przekazać go jednemu z trojga dzieci. Po jego śmierci pozostałe dzieci mogą zacząć analizować, czy wartość domu powinna zostać uwzględniona przy obliczaniu należnego im zachowku.
To, czy takie roszczenia okażą się uzasadnione, może zależeć właśnie od rodzaju umowy, na podstawie której nieruchomość została wcześniej przekazana.
DAROWIZNA NIERUCHOMOŚCI A ZACHOWEK
Darowizna jest jednym z najpopularniejszych sposobów przekazywania nieruchomości dzieciom. Jej podstawową cechą jest nieodpłatność.
Rodzic przekazuje więc przykładowo mieszkanie córce lub synowi, nie otrzymując w zamian świadczenia stanowiącego ekonomiczny odpowiednik przekazanego majątku.
Z punktu widzenia prawa do zachowku ma to bardzo istotne znaczenie. Kodeks cywilny przewiduje bowiem mechanizm doliczania określonych darowizn do spadku przy ustalaniu substratu zachowku. W konsekwencji fakt, że mieszkania lub domu w chwili śmierci rodzica nie ma już formalnie w jego majątku, nie musi oznaczać, że wartość tej nieruchomości pozostanie bez znaczenia dla zachowku.
Może więc dojść do sytuacji, w której:
- rodzic darował dom jednemu dziecku,
- w chwili śmierci nie posiadał już istotnego majątku,
- pozostałe dziecko zostało pominięte przy dziedziczeniu,
- mimo braku nieruchomości w spadku jej wartość zostanie uwzględniona przy obliczaniu zachowku,
- a w określonych ustawowo przypadkach roszczenie może zostać skierowane również przeciwko osobie obdarowanej.
Dlatego przekonanie, że „przepiszę mieszkanie za życia i dzięki temu nie będzie zachowku”, może okazać się błędne.
CZY DAROWIZNA DOKONANA WIELE LAT PRZED ŚMIERCIĄ ZAWSZE JEST BEZPIECZNA?
Nie zawsze. W sprawach o zachowek często pojawia się przekonanie, że wystarczy, aby od darowizny upłynęło 10 lat, a jej wartość automatycznie przestanie mieć znaczenie. Jest to częste i zdecydowanie zbyt daleko idące uproszczenie.
Art. 994 Kodeksu cywilnego wprowadza zasady określające, których darowizn nie dolicza się przy obliczaniu zachowku. Znaczenie ma jednak m.in. to, na czyją rzecz darowizna została dokonana.
Szczególnie istotna może być sytuacja, gdy obdarowanym jest osoba będąca spadkobiercą albo uprawnionym do zachowku. Dlatego ocena skutków konkretnej darowizny wymaga analizy relacji rodzinnych, daty dokonania darowizny oraz sytuacji prawnej stron.
Nie powinno się zatem automatycznie zakładać, że każda darowizna po upływie 10 lat pozostanie bez wpływu na zachowek.
CZYM JEST UMOWA DOŻYWOCIA?
Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 i następnych Kodeksu cywilnego. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości jej nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mamy do czynienia z konstrukcją zasadniczo odmienną od darowizny.
Jeżeli strony nie postanowią inaczej, nabywca powinien w szczególności:
- przyjąć zbywcę jako domownika,
- dostarczać mu wyżywienia,
- zapewniać ubranie, mieszkanie, światło i opał,
- zapewniać odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
- a po śmierci sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Zakres świadczeń może zostać odpowiednio ukształtowany w umowie.
Kluczowe znaczenie ma jednak to, że przeniesienie nieruchomości w ramach dożywocia nie następuje co do zasady nieodpłatnie. Właściciel przekazuje nieruchomość, ale w zamian uzyskuje określone świadczenia i zabezpieczenie na przyszłość. To właśnie odpłatny i wzajemny charakter dożywocia ma zasadnicze znaczenie dla problematyki zachowku.
CZY NIERUCHOMOŚĆ PRZEKAZANA W RAMACH DOŻYWOCIA JEST DOLICZANA DO ZACHOWKU?
Co do zasady rzeczywista umowa dożywocia nie jest traktowana tak samo jak darowizna przy obliczaniu zachowku.
Wartość nieruchomości przeniesionej na podstawie umowy dożywocia zasadniczo nie podlega doliczeniu do substratu zachowku na zasadach przewidzianych dla darowizn. W praktyce różnica może być ogromna.
Załóżmy, że ojciec posiada dom o wartości 900 000 zł i dwoje dzieci.
Wariant pierwszy – darowizna
Ojciec daruje dom córce.
Po jego śmierci syn może badać możliwość dochodzenia zachowku, a dokonana darowizna może mieć zasadnicze znaczenie przy obliczaniu jego wysokości. Samo wcześniejsze przeniesienie własności domu nie eliminuje zatem ryzyka roszczenia.
Wariant drugi – dożywocie
Ojciec przenosi własność domu na córkę na podstawie rzeczywistej umowy dożywocia. Córka zobowiązuje się w zamian zapewnić mu określone w umowie utrzymanie i opiekę, a obowiązki te są faktycznie wykonywane. Sytuacja prawna może być wtedy zasadniczo inna. Przeniesienie własności nastąpiło bowiem w ramach umowy niejako odpłatnej, a nie w drodze darowizny.
Dlatego dożywocie może być zdecydowanie skuteczniejszym rozwiązaniem z punktu widzenia ograniczenia ryzyka przyszłego roszczenia o zachowek.
DAROWIZNA A DOŻYWOCIE – NAJWAŻNIEJSZA RÓŻNICA
Najprościej różnicę można przedstawić następująco:
darowizna = przekazanie majątku co do zasady nieodpłatnie,
natomiast
dożywocie = przekazanie nieruchomości w zamian za określone świadczenia na rzecz zbywcy.
Ta różnica powoduje odmienne konsekwencje przy ustalaniu zachowku. Jeżeli zatem głównym składnikiem majątku rodzica jest nieruchomość i rodzic chce przekazać ją jednemu dziecku, jednocześnie zabezpieczając swoją przyszłość, warto przed zawarciem umowy przeanalizować, czy darowizna rzeczywiście jest właściwym rozwiązaniem.
CZY WYSTARCZY NAZWAĆ UMOWĘ „DOŻYWOCIEM”, ABY UNIKNĄĆ ZACHOWKU?
Odpowiedź brzmi - Nie.
To jeden z najważniejszych problemów praktycznych. Jeżeli strony formalnie zawrą umowę nazwaną dożywociem wyłącznie po to, aby stworzyć pozory odpłatnego rozporządzenia majątkiem, podczas gdy ich rzeczywistym zamiarem było dokonanie darowizny, po śmierci zbywcy może dojść do sporu.
Osoba dochodząca zachowku może próbować wykazać, że zawarta umowa była czynnością pozorną albo że pod nazwą dożywocia strony w rzeczywistości ukryły inną czynność prawną.
Dlatego umowa dożywocia nie powinna być traktowana jako prosty „sposób na zachowek”.
Jeżeli ma rzeczywiście zabezpieczać interesy stron, jej treść powinna odpowiadać faktycznym relacjom między nimi, a obowiązki nabywcy nieruchomości powinny być realne.
CZY WYKONYWANIE OBOWIĄZKÓW Z UMOWY DOŻYWOCIA MA ZNACZENIE?
Tak – i może mieć szczególne znaczenie dowodowe w przypadku późniejszego konfliktu.
Jeżeli po śmierci rodzica inny spadkobierca zakwestionuje charakter zawartej umowy, w postępowaniu sądowym mogą być analizowane m.in.:
- treść aktu notarialnego,
- sposób wykonywania umowy,
- wspólne zamieszkiwanie stron,
- ponoszenie kosztów utrzymania zbywcy,
- finansowanie leczenia lub leków,
- zapewnianie opieki,
- wykonywanie innych świadczeń określonych w umowie,
- rzeczywisty zamiar stron w chwili jej zawierania.
Z tego względu istotne jest nie tylko prawidłowe przygotowanie umowy, ale również jej późniejsze wykonywanie.
A CO Z DAROWIZNĄ ZE SŁUŻEBNOŚCIĄ MIESZKANIA?
W praktyce bardzo często spotykamy rozwiązanie polegające na darowaniu dziecku domu lub mieszkania z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz rodzica dożywotniej służebności mieszkania. Takie rozwiązanie może dobrze zabezpieczać możliwość dalszego korzystania z nieruchomości przez rodzica.
Nie oznacza jednak automatycznie, że darowizna przestaje być darowizną dla potrzeb zachowku. Darowizna nieruchomości z ustanowieniem służebności mieszkania nie jest tym samym co umowa dożywocia. Dlatego jeżeli jednym z celów planowanego rozporządzenia majątkiem jest ograniczenie przyszłych sporów o zachowek, samo ustanowienie służebności nie powinno być utożsamiane ze skutkami zawarcia umowy dożywocia.
CZY DOŻYWOCIE CAŁKOWICIE WYKLUCZA ZACHOWEK?
Nie należy tego ujmować w ten sposób.
Umowa dożywocia może spowodować, że wartość przekazanej nieruchomości nie będzie doliczana do substratu zachowku jak darowizna. Nie oznacza to jednak, że dana osoba w ogóle traci status uprawnionego do zachowku. Trzeba bowiem zbadać cały majątek spadkodawcy oraz wszystkie czynności dokonane przez niego za życia.
Przykładowo, jeżeli oprócz domu przekazanego w ramach dożywocia rodzic posiadał pieniądze, inne nieruchomości, udziały albo dokonywał wcześniej znacznych darowizn, składniki te mogą mieć znaczenie dla ustalenia zachowku. Dlatego analiza nie powinna ograniczać się do jednego aktu notarialnego.
CO JEŻELI UMOWA DOŻYWOCIA ZOSTAŁA ZAWARTA KRÓTKO PRZED ŚMIERCIĄ?
Sam fakt, że dożywocie zawarto niedługo przed śmiercią właściciela nieruchomości, nie oznacza automatycznie nieważności umowy ani przekształcenia jej w darowiznę.
Może jednak zwiększać prawdopodobieństwo sporu, zwłaszcza jeżeli istnieją wątpliwości dotyczące stanu zdrowia zbywcy, jego świadomości, swobody podejmowania decyzji albo rzeczywistego celu czynności.
W zależności od okoliczności potencjalny spór może dotyczyć m.in.:
- pozorności czynności,
- wad oświadczenia woli,
- zdolności zbywcy do świadomego albo swobodnego podjęcia decyzji i wyrażenia woli,
- rzeczywistego charakteru świadczeń nabywcy.
Dlatego szczególnie w przypadku osób starszych lub poważnie chorych warto zadbać o to, aby okoliczności zawarcia umowy nie pozostawiały niepotrzebnych wątpliwości.
CZY UMOWĘ DOŻYWOCIA MOŻNA PÓŹNIEJ ROZWIĄZAĆ?
Tak, ale nie na takich zasadach jak zwykłe wypowiedzenie umowy. Kodeks cywilny przewiduje szczególne rozwiązania na wypadek poważnego konfliktu pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym. W określonych przypadkach sąd może zamienić uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest również rozwiązanie umowy. To kolejna okoliczność, którą trzeba wziąć pod uwagę przed wyborem tej formy przekazania nieruchomości.
Dożywocie zapewnia określone korzyści, ale jednocześnie nakłada na nabywcę rzeczywiste i długotrwałe obowiązki.
DAROWIZNA CZY DOŻYWOCIE – CO JEST KORZYSTNIEJSZE?
Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla każdej rodziny i dopasowane automatycznie do każdej sytuacji.
Darowizna może być właściwym rozwiązaniem, jeżeli właściciel rzeczywiście chce nieodpłatnie przekazać nieruchomość i akceptuje wynikające z tego konsekwencje.
Dożywocie może być korzystniejsze, jeżeli jednocześnie:
- właściciel chce przekazać nieruchomość jeszcze za życia,
- potrzebuje rzeczywistego zabezpieczenia utrzymania lub opieki,
- druga strona jest gotowa przyjąć wynikające z umowy obowiązki,
- strony chcą zawrzeć rzeczywistą umowę odpłatną,
- istotne jest ograniczenie ryzyka przyszłego sporu o zachowek dotyczącego wartości przekazanej nieruchomości.
Jeżeli natomiast jedynym celem miałoby być formalne nazwanie darowizny „dożywociem”, mimo braku zamiaru wykonywania charakterystycznych dla tej umowy obowiązków, rozwiązanie takie może generować poważne ryzyko przyszłego procesu sądowego.
CZY MOŻNA PODWAŻYĆ DOŻYWOCIE W SPRAWIE O ZACHOWEK?
Osoba domagająca się zachowku może próbować kwestionować czynność dokonaną przez spadkodawcę. Nie oznacza to jednak, że każde dożywocie można skutecznie podważyć tylko dlatego, że zmniejsza ono majątek pozostawiony przez zmarłego. Samo niezadowolenie przyszłego spadkobiercy z rozporządzenia nieruchomością nie powoduje nieważności umowy. Znaczenie mają konkretne podstawy prawne i dowody.
W sporach dotyczących dożywocia i zachowku szczególnie istotne może być zatem ustalenie np.:
1. jaki był rzeczywisty zamiar stron,
2. czy umowa miała charakter odpłatny,
3. jakie świadczenia miał wykonywać nabywca,
4. czy świadczenia te były rzeczywiście wykonywane,
5. jaki był stan zbywcy w chwili podpisywania aktu notarialnego,
6. czy istnieją dowody potwierdzające wykonywanie umowy.
JAK ZABEZPIECZYĆ SIĘ PRZED PRZYSZŁYM SPOREM O ZACHOWEK?
Jeżeli planowane jest przekazanie nieruchomości jednemu z członków rodziny, warto przeprowadzić analizę jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
Późniejsza zmiana skutków dokonanej już czynności może być znacznie trudniejsza.
W szczególności w mojej ocenia jako adwokata i praktyka, zdecydowanie warto:
- ustalić potencjalny krąg osób uprawnionych do zachowku,
- określić skład i orientacyjną wartość całego majątku,
- przeanalizować wcześniejsze darowizny,
- porównać konsekwencje darowizny i dożywocia,
- właściwie określić świadczenia należne dożywotnikowi,
- zadbać o faktyczne wykonywanie zawartej umowy,
- zachowywać dokumenty potwierdzające realizację obowiązków.
W sprawach rodzinnych o dużej wartości majątkowej takie działania mogą ograniczyć ryzyko wieloletniego procesu po śmierci właściciela.
OTRZYMAŁEM NIERUCHOMOŚĆ W DAROWIŹNIE – CZY RODZEŃSTWO MOŻE ŻĄDAĆ ODE MNIE ZACHOWKU?
Może się tak zdarzyć.
Szczególnie istotne jest wówczas ustalenie:
- kiedy dokonano darowizny,
- kto był obdarowany,
- kto dziedziczy po zmarłym,
- kto jest uprawniony do zachowku,
- jaka była wartość przedmiotu darowizny,
- jaki majątek pozostał w spadku,
- czy dokonywane były również inne darowizny,
- jaka jest wysokość potencjalnego zachowku.
Samo otrzymanie nieruchomości wiele lat przed śmiercią rodzica nie daje podstaw do automatycznego przyjęcia, że roszczenie o zachowek jest wykluczone.
RODZIC PRZEKAZAŁ DOM RODZEŃSTWU W RAMACH DOŻYWOCIA – CZY MOGĘ ŻĄDAĆ ZACHOWKU?
Taka sytuacja wymaga dokładnego zbadania dokumentów. Należy przede wszystkim ustalić, czy rzeczywiście zawarto umowę dożywocia, jaka była jej treść oraz czy istnieją podstawy do kwestionowania charakteru lub ważności dokonanej czynności. Jeżeli była to rzeczywista, odpłatna umowa dożywocia, nie można automatycznie traktować jej jak darowizny tylko dlatego, że jej zawarcie doprowadziło do zmniejszenia majątku, który później wszedł do spadku. Jednocześnie należy przeanalizować pozostały majątek i ewentualne wcześniejsze rozporządzenia spadkodawcy.
DAROWIZNA CZY DOŻYWOCIE – KTÓRA UMOWA LEPIEJ CHRONI PRZED ZACHOWKIEM?
Jeżeli pytanie ograniczymy wyłącznie do wpływu obu umów na przyszłe roszczenie o zachowek, umowa dożywocia zasadniczo daje nabywcy nieruchomości silniejszą pozycję niż darowizna.
Wynika to przede wszystkim z odpłatnego charakteru dożywocia. Nie należy jednak wybierać tej konstrukcji wyłącznie na podstawie przyszłego zachowku. Dożywocie rodzi konkretne obowiązki i powinno odpowiadać rzeczywistym zamiarom stron.
Przed podpisaniem aktu notarialnego warto więc przeanalizować całą sytuację rodzinną i majątkową. Kilkudziesięciominutowa analiza prawna przed dokonaniem czynności może niekiedy zapobiec wieloletniemu sporowi sądowemu po śmierci właściciela nieruchomości.
ADWOKAT OD SPRAW O ZACHOWEK – WROCŁAW
Sprawy dotyczące zachowku często wymagają analizy nie tylko testamentu czy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, lecz również czynności dokonywanych przez spadkodawcę wiele lat przed śmiercią.
W praktyce szczególne znaczenie mają darowizny nieruchomości, umowy dożywocia, służebności mieszkania, wcześniejsze rozporządzenia majątkiem oraz ustalenie rzeczywistej wartości nieruchomości.
Pomoc adwokata może obejmować zarówno analizę sytuacji jeszcze przed zawarciem umowy darowizny lub dożywocia, jak również reprezentację w późniejszym postępowaniu o zapłatę zachowku.
Jeżeli otrzymałeś wezwanie do zapłaty zachowku, zamierzasz dochodzić zachowku od osoby, która otrzymała majątek po rodzicach, albo planujesz przekazanie nieruchomości jednemu z dzieci, warto przeanalizować skutki prawne przed podjęciem dalszych działań.
Kancelaria Adwokacka – Wrocław
Sprawy spadkowe | Zachowek | Darowizny | Umowy dożywocia | Dział spadku
Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu
Adwokat Wrocław
Karol Sobkowiak
tel. 515 585 052
ADWOKAT WROCŁAW – ADWOKAT LUBIN – ADWOKAT OLEŚNICA – ADWOKAT WOŁÓW – ADWOKAT TRZEBNICA – ADWOKAT OŁAWA – ADWOKAT KOŁO – ADWOKAT ŚRODA ŚLĄSKA – ADWOKAT KALISZ – ADWOKAT OSTRÓW WLKP – ADWOKAT KONIN – ADWOKAT JELENIA GÓRA – ADWOKAT MILICZ